🏛️ Loi Denormandie

DENORMANDIE - PATRICE
16 mars 2026, 08:48 AM

Qu'est-ce qu'on peut sortir de positif de la loi Denormandie ?

Bon, on fait investir les clients dans l'immobilier, ça peut être une évidence d'investir dans l'immobilier pour certains, peut-être pas pour d'autres. On va pouvoir défiscaliser ça, peut parler aussi sans parler de l'immobilier, de défiscalisation. Après y a le côté noble, parce que là bon, l'immobilier c'est pas fait pour s'appauvrir la défisc. Encore moins. Et forcément c'est pas ça qui va être très noble on va dire. Surtout avec les élections qu'on vient de voir, avec toute cette quantité de merdes qui ont encore voté pour les filles, mais j'y crois pas quoi. Bon bref, on va pas en faire le monde.

Ça va être la rénovation énergétique. En fait, on a un beau pays, la France. Pour le moment, ça se dégrade un peu tous les jours. On a de beaux de belles villes, on a de beaux centres-villes. La plupart du temps, c'est des centres-villes historiques puisque les constructions neuves se sont faites autour et tout ce que tu veux.

Simplement, ces centres villes sont en train de tomber en décrépitude parce que Ben, parce qu'ils sont pas forcément entretenus, parce que ça coûte cher à entretenir, parce que les mairies n'ont pas le pognon, parce que les particuliers n'ont pas le pognon, parce que, parce que, parce que, parce que ça vieillit et que et que c'est pas plus entretenu que ça, soit certains bâtiments qui sont placés ou autres sur lesquels les efforts sont faits, mais pas sur la totalité des.

Donc jusque-là, les lois défiscalisations. Bah le côté noble, c'était moins là puisque c'était surtout fait pour développer les ventes des promoteurs puisque ça tournait surtout autour des logements neufs. En fait, aujourd'hui, on va plutôt s'orienter vers de la réhabilitation de logements anciens. C'est là qu'on va attaquer le côté noble. On va préserver les hypercentres des villes, on va les réhabiliter, on va remettre les bâtiments aux normes, on va les remettre bout avec un revalement de façade, avec une nouvelle toiture, avec des nouvelles fenêtres, des nouveaux volets, tout en restant dans l'esprit du centre. Bon, ça c'est le côté noble en fait, qui va permettre de dire Bon Ben écoutez, vous achetez un logement en hypercentre de Normandie, ça permet de rénover un immeuble d'hypercentre, de mettre un logement aux normes, en hypercentre, de pouvoir faire bénéficier d'un logement en location en hyper centre complètement remis à 9 donc avec un logement qui, est bien isolé, qui est bon, bref avec des normes énergétiques qui sont performantes et ensuite de pouvoir faire bénéficier aussi ce logement avec des tarifs encadré puisque les loyers sont encadrés. Excuse-moi, c'est Mathilde. Ouais, Mathilde.

Ok parce que j'en aurais besoin pour demain matin. Absolument. Parce que Stéphane m'a envoyé un contact qu'il faut. Je vais essayer là-dessus, OK ? C'était. Ok Ouais c'est mieux ouais. Ok, merci Mathilde.

Voilà donc plusieurs axes à aborder. Après je sais pas ce qui ce qui porte le mieux, mais voilà à mon sens c'est effectivement l'immobilier, la défisc, la réhabilitation et le fait de mettre un nouveau logement, enfin de mettre un logement complètement réhabilité aux normes à la location avec des loyers encadrés pour les gens qui sont limiter aussi en termes de pouvoir d'achat.

Bon, ça, une fois qu'on a dit ça, comment ça fonctionne ? Quel est l'intérêt ? Comment ça fonctionne ? Ben le départ c'est quoi ? C'est effectivement de pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôts à partir du moment où on investit sur un logement qui est au label de Normandie. Alors pour ça, il y a 224 villes ou 227 villes qui sont éligibles en France, on parle pas des grandes villes, on va parler des petites et des moyennes villes. Alors là pour rassurer le client, moi je vais plutôt dire qu'on va partir sur des villes moyennes qui sont en règle générale proches ou dans les agglomérations de grandes villes. Ça va dans le sens de rassurer le client bien évidemment puisque je vais pas lui expliquer que on va faire de la réhabilitation dans un village au fin fond de l'Aveyron ou sur le plateau du Larzac parce que la valorisation sera pas là, le marché locatif il sera pas là. Bon voilà tout ça reste, ça reste cohérent. En fait.

Ce métier, comme tout métier de du commerce, je vais reprendre la base de ce que disait Fabrice au départ, c'est plus point j'aime moins, j'aime plus. Qu'est-ce que je mets dans la catégorie plus ? Qu'est-ce que je mets dans la catégorie moins ? Bah le plus c'est mes arguments. Le négatif c'est mes contre-arguments. Donc bien évidemment tous mes contre-arguments. Eh Ben faut que je mette un argument en face si je veux pas me faire piéger. Et une fois que t'as bien compris tout ça, Ben le but c'est de l'expliquer au client avant même qu'il te pose la question. C'est là que tu ça va te permettre d'être hyper rassurant vis-à-vis du client.

Ça va lui permettre de se dire Ben effectivement il a répondu à tout, j'ai pas de question. Si le gars se dit j'ai répondu à tout, j'ai pas de question, Ben c'est que t'as été performant et que Ben le gars il est séduit quoi, c'est A quel moment dans le commerce t'es pas séduit ? Ben quand il y a toujours des gens dedans, des sujets que tu comprends pas ou une partie que tu comprends pas ou une partie que tu vas pas pouvoir comprendre ou que tu vas pas pouvoir élucider. C'est ce qui va faire que Bah tu vas y aller ou tu vas pas y aller. Si tout est clair, si t'as tout compris et que c'est cohérent, effectivement tu vas y aller. Que ce soit pour acheter une glace dans un magasin de glace ou pour que ce soit pour acheter un bien immobilier ou que ce soit pour quoi que ce soit ou que ce soit pour trouver une nana elle va te plaire, elle va te séduire, elle va être bien foutue, elle va être intelligente ou pas trop. Enfin bon, tout dépend. Donc tout ça c'est bien évidemment la base du commerce. Après comment on va expliquer ?

Le Normandie, puisque c'est ça que tu me demandes en fait ? Ouais, Ben le Normandie, c'est une loi de dédiscalisation qui va s'adapter à l'immobilier. Pendant des années, on a privilégié l'immobilier 9. Aujourd'hui, l'État a décidé depuis quelques années de privilégier la réhabilitation de logements dans le centre-ville en France. Il avait mis en place ma prime rénov pour permettre à tout un tas de particuliers de réhabiliter tout un tas de logements. Sauf que cette prime rénov, elle est en train de passer un peu un peu partout entre la guerre en Ukraine et maintenant la guerre en Irlande. Mais bon, les moyens sont plus là. Si l'État avait du pognon ça serait vraiment rétréci toute cette enveloppe et voire même ils l'ont annulé de la remettre mais en rediminuant encore l'enveloppe. Et bon, personne n'y comprend plus rien et plus personne n'a envie de faire quoi que ce soit. Donc qu'est-ce qu'il reste pour réhabiliter ces centres-villes ? Parce que ça reste relativement important. Il faut comprendre le marché de l'immobilier. Aujourd'hui, depuis 2020, on construit moitié moins de 9 que ce qu'on construisait avant. Et quand on construisait avant, il manquait 30% de construction chaque année.

Donc ça montre que on construit encore moins qu'avant. La demande, elle est croissante. Alors on a un vieillissement de la population, donc on a une immigration qui compense de l'autre côté. Donc on a de plus en plus besoin de logements, on en construit de moins en moins et on a eu la judicieuse idée d'interdire à la location les logements qui sont placés. Donc dans une période où on construit 2 fois moins, on a des problèmes de logement, on va encore se mettre une barrière supplémentaire. C'est la France pour mettre le bordel encore un peu plus. Donc Ben qu'est-ce qu'il reste ? Il reste des gens comme nous qui ont la capacité d'acheter un immeuble, d'attendre qu'il soit complètement vide, de faire toutes les études, de faire tous les travaux et de le revendre directement à nos clients puisque Ben il y a très peu de fureurs aujourd'hui sur le marché. La loi Normandie, elle existe depuis 2 ans et demi maintenant. Quand tu regardes offre de Normandie aujourd'hui sur Internet ou alors il a quand même balayé les promoteurs avec lesquels on travaille, t'en a peut-être une dizaine aujourd'hui ou une quinzaine qui font du 2 Normandie nous à 3 quand on sort un logement en 2 Normandie 1T 2 à 130000, eux le sortent à côté à 190. Donc forcément ça m'intéresse pas parce qu'en terme de conseil au niveau des clients, on leur a déjà vendu du logement 9 qui était déjà surévalué. Alors si on continue, on va peut-être pas faire la même erreur.

Donc ça, prouve quoi ? Ça prouve que on est performant dans ce qu'on fait. On est peut être un peu moins gourmand que certains mais par contre vis-à-vis de nos clients on est totalement transparent donc ça fonctionne bien. Donc nous qu'est ce qu'on va faire cette loi de Normandie, c'est qu'on va cibler parmi les 227 villes en France des villes qui sont bien placées Actuellement on a un programme à Roubaix. C'est pas que Roubaix, mais enfin c'est particulièrement demandé, c'est que Roubaix c'est juste à côté de Lille que c'est connecté par le métro, que Lille aujourd'hui était pas moins de 6000€ le mètre carré car Roubaix aujourd'hui 9 complètement réhabilité, remis à 9 complètement, on sera à 4000 de du mètre au pied du métro face à la mairie.

Donc on est parfaitement cohérent. On a une histoire à raconter parce que la Communauté urbaine de Lille est énorme. Lille c'est petit, mais toute la Communauté autour c'est énorme, grosse zone d'activité et on est face à la mairie à Roubaix. Bon, c'est un endroit dans une ville qui normalement va pas partir en live, c'est la place de la mairie et l'avenue qui est en face après les quartiers autos, je suis pas sûr mais au moins ça permet de rassurer. On a fait des opérations de beaucoup dans le Nord parce qu'on s'est aperçu qu'effectivement le marché locatif était extrêmement demandeur. Alors je te file tout l'argument commercial le.

Le Sud, ça reste intéressant aussi, mais on a moins de capacité aujourd'hui à aller sourcer du produit là-bas et on a quand même des Une rentabilité qui s'avère en règle générale moindre que ce qu'on va avoir dans le Nord en général. Mais c'est ce qui nous permet de justifier que on vend des produits, des produits dans le Nord.

Puisque ce qui est important, c'est que ces villes qu'on va analyser, on va dans un premier temps analyser le marché locatif. Nous, si on vous fait faire un investissement loi de Normandie, on va vous accompagner pendant 10 ou 15 ans. On va vous aider à faire votre déclaration fiscale chaque année. On va s'occuper surtout d'assurer la gestion locative puisque le but c'est que vous nous confiez la gestion. Et donc nous par rapport à ça, bah on va pas se tirer une balle dans le genou en vous faisant investir sur un secteur où le marché lucratif n'est pas dynamique. D'accord ? Donc tout ça permet de rassurer par rapport à pourquoi on va vous proposer ce produit. Ce qu'il faut comprendre en loi Normandie, c'est que contrairement à la loi Pinel, quand on faisait du 9 on était référencé chez 100 promoteurs. Chaque promoteur avait 250 programmes sur la France. Tu voulais trouver un un produit qui correspondait au secteur où le client voulait investir ? C'était pas compliqué. Il y en avait partout en Normandie, c'est plus du tout le cas, plus du tout le cas aujourd'hui. Aujourd'hui, si je dois proposer une Normandie, je vais te proposer 2 appartements en 3, 4 appartements à Roubaix et dans 15 jours j'espère peut-être que j'aurai 4 ou 4 ou 5 appartements à côté d'Aix en Provence à Aix donc.

Si quelqu'un qui habite à Bordeaux qui veut investir à côté de Bordeaux, c'est plus compliqué. Donc ce qu'il faut savoir vendre c'est le produit, c'est une opération financière, c'est une opération de défiscalisation, c'est le moyen de développer votre patrimoine. Mais par contre on n'achète pas ni votre résidence principale, ni votre résidence secondaire, on va pas acheter là où vous imaginiez. Parce que si vous savez déjà où vous voulez acheter ce que vous voulez faire en ce moment-là, vous avez pas besoin de moi. Une opération financière, pas de résidence principale, pas de résidence secondaire. L'environnement on s'en fout. Si la boulangerie en face elle fait pas le pain comme vous l'aimez, c'est pas très grave, c'est pas vous qui allez l'acheter. Bon je casse un peu mais c'est en gros c'est ça. Donc effectivement ramener tout ça une opération, une opération financière. Donc il reste effectivement que des faiseurs comme nous pour réhabiliter ces centres-villes. Et nous aujourd'hui Ben on en fait puisque comme je l'ai exprimé, on a peu de faiseurs aujourd'hui sur la France qui font des produits de qualité.

Accessoirement, ceux qui font du Nord Normandie, beaucoup, ce sont des gens qui faisaient originellement du monument historique, du Malraux, du déficit foncier. Et en règle générale, ces opérations, ils les faisaient dans des bâtiments qui étaient classés souvent 95, 99% des cas, c'est des bâtiments classés. Donc déjà le bâtiment classé, tu l'achètes plus cher, donc tu achètes le foncier normalement plus cher. Mais c'est surtout que les travaux de réhabilitation dans un bâtiment classé c'est pas les mêmes qualitatifs que dans un bâtiment lambda. Donc les prix du mètre carré forcément ils sortent beaucoup plus haut que ce que ce que ça devrait être en 2 Normandie. C'est pour ça que je t'ai expliqué un petit peu la différence sur le t 2A 3 tout à l'heure.

Comment ça fonctionne ? Ben on achète nous des bâtiments sur lequel on va tout réhabiliter. On va vous proposer d'acquérir un logement sur lequel vous n'allez acheter que le foncier dans un premier. Enfin, vous allez acheter le foncier et vous allez acheter les travaux. Il va y avoir une enveloppe double foncier plus travaux. Pourquoi ? Ben pour vous éviter de payer des frais de notaire sur la totalité. Si je vous vend le logement une fois que tous les travaux sont faits, Ben forcément vous allez payer des frais de notaire sur la totalité du logement. Donc déjà on va vous éviter de payer la totalité des frais de notaire en décomposant le prix entre le foncier et les travaux. A partir du moment où on va monter l'opération entre le moment où je vais vous présenter le lot et la livraison. Il va s'écouler entre 6 mois, 9 mois, 12 mois. Ça dépend des opérations. Ça dépend de tout ce qu'on fait en terme de réhabilitation à l'intérieur.

Partir de ça ? Simo. On va acheter un bien immobilier. Dire n'importe quoi, on va acheter un bien immobilier qui vaut 140 142000€. D'accord, + 8000€ de frais de notaire puisque je vais payer les frais de notaire, en gros certainement que sur 90 95000€ puisque la loi de Normandie demande à ce qu'il y ait au moins 25% de travaux. Ce que l'on fait à chaque fois bien évidemment. Donc pour un total ici de 150000€ d'investissement. D'accord, cet investissement à la livraison, il va vous permettre pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans de défiscaliser la défiscalisation. Elle se calcule sur un montant de 2% du montant de l'investissement, 2% de 150000€. Je vais prendre bien du prix du foncier, plus les travaux plus les frais de notaire qui rentrent dans la ligne de compte du calcul 2% de 150000€ 3000€ de réduction d'impôts par an chaque année d'accord au bout de la 6e année puisque l'avantage du régime c'est que on ne s'engage pas sur une longue période de départ part au minimum sur 6 ans et on va pouvoir proroger après au moment de la déclaration fiscale 9 ans ou 12 ans jusqu'à 9 ans je vais toujours à 2% de réduction d'impôt donc toujours les 3000€ par an. Par contre la 12e à partir de la 10e année je vais tomber à 1%. Ce qui ne me fait pas 1500€ de réduction d'impôt. En gros, si je vais sur 12 ans, je vais bénéficier de 21% de réduction d'impôt sur le montant total de mon opération, c'est à dire ici 31500€ de réduction d'impôt sur 12 ans. D'accord.

C'est clair. Ouais, c'est clair, c'est à peu près les mêmes bases que le Pinel. Bon, c'est pareil. La différence qu'on va avoir avec le Pinel puisque tu me parles du Pinel puisque j'avais oublié. L'avantage du de Normandie par rapport au Pinel, c'est quoi ? La réduction d'impôt c'est la même, les plafonds de ressources et de loyers c'est les mêmes, les réductions d'impôt c'est les mêmes, tout est pareil. La somme différente c'est quoi ? C'est le bien le 9 pour faire du Pinel, j'achète en 2e ou 3e couronne parce que les terrains constructibles dans le centre, ça fait un sec. Donc forcément je vais acheter dans un quartier en devenir. Quand on voit l'état de la France aujourd'hui, des quartiers en devenir qui deviennent bien, il y en a beaucoup moins que ceux qui deviennent moins bien. Donc c'est quand même un pari sur l'avenir qui est souvent perdu d'avance.

Là le gros avantage qu'on va avoir c'est qu'on va pas acheter dans un quartier à l'avenir. On va acheter un hypercentre et nous on va sélectionner des immeubles en hypercentre justement qui vont nous permettre de pas avoir de doutes sur l'environnement aujourd'hui et futur. Pourquoi ? Parce que si on vous fait faire un investissement, Ben c'est pas un One shot. On va travailler ensemble peut-être pendant 10, 15 ou 20 ans. Moi j'ai des clients aujourd'hui, ça fait 20 ans que j'y suis sans problème. Donc l'idée c'est déjà de pas se créer des problèmes aujourd'hui ni à l'avenir. Donc évidemment Ben un choix d'emplacement judicieux qui va générer des clients peut-être un peu plus sérieux en terme de locataire et de pouvoir d'achat, ce qui va nous permettre d'avoir une tranquillité sur le sur l'investissement. Et l'avantage qu'on va avoir c'est que 1T 2 même réhabilité en hyper centre, je vais quand même le sortir toujours moins cher que si je l'avais acheté dans le 9 en 3e en 3e couronne d'accord. Donc en termes de valorisation c'est pas la même chose non plus. OK on va être vraiment sur des produits beaucoup plus patrimonial mais avec une garantie de valorisation et de location qui est largement au-dessus de ce qu'on pourrait faire avec ça. OK.

L'opération est une opération financière. T'as vu tout à l'heure ? L'objectif, c'est pas comme une assurance vie sur laquelle vous allez mettre 100000,00€ attendre que ça vous rapporte 2% par an. Là on va faire un crédit, on va emprunter, on va jouer avec l'argent de la banque et c'est ce qui est malin dans ce type d'opération et c'est le seul moyen aujourd'hui qui permet de s'enrichir avec l'argent des autres. Je vais acheter un bien avec l'argent de la banque et je vais rembourser cette banque à 65% grâce au locataire. Le loyer +21% grâce au trésor public, ce qui fait que je vais me créer du capital financé à plus de 90% par des tiers. Je m'explique, votre opération c'est l'opération financière. D'un côté il y a du positif, de l'autre côté il y a du négatif. Le négatif c'est quoi ? C'est le crédit qu'il va falloir payer tous les mois, ça c'est une charge. Bien évidemment. Vous avez en plus de ça en termes de charge, avoir la taxe foncière, moins 20, 25% de taxe d'enlèvement des ordures ménagères qu'on va refacturer au locataire. Vous allez avoir des frais de copropriété.

Des frais de copro qui sont très faibles. Pourquoi ? Parce que le logement qu'on va vous vendre en Normandie, c'est pas un complexe ou bien 250 logements avec une piscine, un grand parc. Ce sont des petits immeubles de centre-ville sur lesquels il y a des petites parties communes et sur lesquels il y aura 111 boulot qui va être complètement refait et remis à 9 avec des matériaux qui se dégradent pas puisqu'on s'est servi de l'expérience qu'on a vécu jusque-là pour avoir une copro qui se dégrade pas mais qui soit facile à entretenir avec peu de frais. Donc à part un coup de balai d'aspirateur une fois par semaine plus l'entrée et la sortie des poubelles, ce sont les seules charges de copro que vous aurez sur votre opération pendant peut-être 20, 25 ans. Ces charges de copro, elles sont payées à plus de 70% par le locataire puisque le locataire il paye un loyer plus des charges. D'accord, ces charges comprennent en gros 70, 80% des charges globales du logement sur l'immeuble. On va avoir ensuite des frais de gestion parce que moi je vais devoir vous chercher le locataire, je vais devoir les gérer, vous versez votre loyer tous les mois, payer les charges et ainsi de suite. Préparer votre bilan comptable pour la déclaration fiscale. Donc tout ça ce sont des frais bien évidemment et vous allez avoir tout ce qui est assurance protection puisque moi dans le calcul puisque à un moment donné je vais vous montrer une simulation financière et fiscale précise. Je vais intégrer toutes les assurances même si vous les prenez par la suite. Moi en termes de Conseil, je vais vous conseiller de prendre toutes les assurances, loyer à payer, absence de locataire, assurance, dégradation, assistance juridique. Bon tout ce pour que vous dormiez sur vos 2 oreilles. Quoi qu'il se passe, vous toucherez votre loyer de paiement ici automatiquement.

Il va falloir sortir un montant X dans l'ordre d'idée à peu près on va dire qu'on va se retrouver avec 750€ de crédit et on va avoir en gros 150€ de charges, ce qui va nous monter une sortie en moyenne de 900€ par mois entre le crédit et les charges. C'est un exemple Prenez pas ce chiffre quand même. C'est un anni, d'apprendre. En face, vous allez générer un loyer qui va être garanti par les assurances que je vous ai intégré ici. Ce loyer sur un investissement de 150000€, on va tourner aux alentours de 500€ par mois. D'accord, 500€ par mois qui va rentrer tous les mois net de charge puisque les charges ici d'accord. Sur l'investissement immobilier, Bah oui, si vous achetez sans levier fiscal, vous allez avoir un crédit, vous allez avoir des charges, vous allez avoir 3 loyers point final et ça va pas s'autofinancer il va falloir mettre sur la table tous les mois pour financer le flux de trésorerie entre ce qui rentre et ce qui sort automatiquement. Le gros avantage qu'on va avoir ici, c'est que si j'investis 150000€, je me retrouve ici avec 3000€ de réduction d'impôt par an, 3000 par an. Voilà ici votre bilan il est mensuel 3000/12. Je vais bénéficier d'une réduction d'impôt tous les mois de 250€ par mois. Ça va être de l'argent qui va rentrer en plus puisque c'est versé directement par le trésor public sur votre compte. Alors pas tous les mois 2 fois par an. Ce qui fait qu'ici au lieu de rentrer que 500€ je rentre 750€ par mois. Et je sors 900. Le gros avantage c'est quoi ? C'est qu'avec 150€ par mois aujourd'hui, vous financez une opération à 150000€. D'accord ?

Et ça vous permet pas seulement de bénéficier. On va aller où ? Ça fait pour l'acquisition à 150000€ sur lequel vous avez mis 0€ sur la table au départ puisqu'on a fait un financement total. Alors vous allez faire baisser vos impôts ? De 3000€ par an si vous conservez le bien parce qu'aujourd'hui vous êtes jeune. Faut savoir préparer la retraite qu'on arrive au terme du crédit. Ben vous allez générer des loyers sans avoir de crédit en face à un moment donné, ce qui va vous générer des revenus complémentaires, d'accord. Oui. Ça va contribuer à développer votre patrimoine. Aujourd'hui, vous avez une résidence principale pour le final, vous allez avoir un investissement locatif à côté qui est un bien supplémentaire qui lui va se valoriser chaque année et qui en plus, même pendant la période de crédit, vous allez amortir du capital chaque année, donc augmenter la valorisation de votre patrimoine. Sûrement, vous avez 2 enfants aujourd'hui. Si vous traversez la route et que vous faites écraser vos enfants, ils ont droit à quoi ? Et puis voilà, ils ont un toit, ils ont-ils auront pas de quoi manger. Le gros avantage ici c'est quoi ? C'est qu'en terme de protection sur votre opération vous allez financer 150000€. La Banque elle va vous faire signer une assurance des invalidités qui prendrait le relais si vous fassiez écraser sur le sur le passage coûté en sortant chez le notaire, l'assurance décès invalidité en remboursement du crédit, vos enfants héritent d'un appartement à 150000€ entièrement payés plus les loyers qui tombent tous les mois. Donc en terme de protection pour 150€ par mois, vous garantissez la famille, les impôts, le patrimoine, les revenus et la fiscalité.

Est-ce que c'est bon pour vous ? Est-ce que vous avez des questions ? Et là c'est questions-réponses question alors qu'est-ce qui est vachement important ? Là je vais me plancher directement sur le devant mon lit mais faut savoir discuter avec le client pour connaître comment il fonctionne et qui il est en fait le bleu, le rouge, le jaune, le vert ? Ça c'est important parce que soit il faut attaquer frontalement le mec, soit il faut prendre le temps, prendre des chemins détournés avant d'y arriver. Ça c'est quand même important de savoir exactement. Toi t'es persuadé de ton truc, mais il faut savoir comment tu vas le présenter en fonction de la personne que t'as en face de toi. Voilà donc bien poser des questions au débat, des questions ouvertes, savoir comment il réagit et à partir de là après tu vas pouvoir, tu vas pouvoir le brancher, c'est pour quelle heure il est s'il te plaît.

Toi, quand tu vas chez ton médecin, comment tu signes, comment t'as mis la santé de fer que j'ai chez le médecin quand t'allais chez le kiné, chez le médecin, comment tu le faisais pour les amener en fait à comment tu te présentais ? Oh, j'ai mal au dos. Si je vais chez le kiné, j'ai mal au dos. Ben les clients, j'en peux plus toujours à chercher comment on peut optimiser la fiscalité. Bon y a des trucs à faire mais c'est pas toujours simple. Je sais pas, tu veux la balance des phases ouvertes et comme ça tu me font chier tout ça. Ou alors ouais c'est super bien, super cool pour défiscaliser les clients c'est génial. Ou alors tu fais quoi dans la vie ? Je suis pas conseiller en gestion de patrimoine, je suis apologue gestion niveau impôts, ça fait rire tout le monde avant, mais qu'est-ce tu fais ? Parce que le but c'est de faire poser des questions aux gens. Le but c'est pas du but en blanc, tu racontes ce que tu fais, ça marche pas ça. Par contre, si tu suscites l'intérêt de poser la question par rapport à un truc à la con, faut que ça parte du côté humoristique, faut que ça parte du côté ouais, je suis fatigué en fonction de la personne que tu vas chez le médecin. Ben j'avais toujours un problème quelque part parce que j'étais épuisé, parce que parce que parce que c'était la période fiscale et que Ben qu'on avait beaucoup de clients qui voulaient défiscaliser, ça faisait du boulot quoi. Ah mais vous aussi écoutez, je vais vous expliquer. Ça marchait tellement.

À un moment donné, j'avais dit à Stéphane, on arrête les contacts, on prend tous les médecins qu'il y a, c'est pas grave, on va payer les consultations. Mais finalement quand tu voyais le coût contact pour les contacts sur Internet et que tu sois le seul parce que quand il y avait un contact il était diffusé auprès de 3 ou 4 cabinets, Ben tu payais 250 le contact 300 400 balles chez Tissimo à l'époque. Moi chaque fois que j'allais voir un médecin, je demandais un bien donc je m'étais dit Bah je vais prendre rendez-vous chez 4 médecins par jour. Non seulement je veux avoir une santé mais de fer mais en plus je vais rentrer du contact. Facile quoi. Bah je l'ai jamais fait mais bon j'ai l'avantage d'avoir une femme qu'elle a vu beaucoup de médecins.

Et toi si tu devais par exemple poser, si tu devais présenter ça à Asia ou Elia immobilier c'est d'investir dans l'immobilier avec quelqu'un qui a mais on va pas là-dedans, c'est tous les vendeurs. Comment tu fais avec quelqu'un qui a 20 ans, 22 ans si tu devais lui parler de ça mais sans rentrer trop ? Comment tu simplifierais avec un jeu ? C'est une copine de ta fille. Ouais comment tu fais avec ta copine ? Je vais partir de copain mais avec une copine tu fais comment ? Par exemple tu sais il y a un petit repas pour un anniv et puis elle te dit non toi tu. Moi j'attaquerai par les gens, ils ont tous envie de gagner du pognon et sans trop se faire chier quand même. Donc il y en a pas beaucoup qui arrivent, il y en a beaucoup qui ont dit mais il y en a pas beaucoup qui arrivent. Donc moi je plutôt le truc tu sais maintenant qu'avec 150 par mois tu peux t'acheter un phénomène en location pour préparer ton avenir et j'ai récupéré mes points facilement, j'attaquerai comme ça. C'est avec peu, je peux faire beaucoup sans me faire chier et assurer un avenir. Salut.

Je dis ça parce que moi j'ai jamais eu le téléphone des mecs 25 ans de l'école qu'est ce que vous voulez faire moi je vais devenir rentier je vais acheter du bien immobilier je vais arrêter de travailler en 10 ans. Ouais, moi aussi, mais moi ça fait 40 ans que j'essaye de le faire pour tout ce qui arrive alors que moi c'est mon métier. Je vois quand même cet esprit-là quand même En règle générale c'est je veux gagner de l'argent, je veux moi aussi je veux aller à Dubaï sur les yachts et montrer mon cul au téléphone pour que ça fasse bander tout le monde sur la planète et mais par contre non travailler c'est pas trop mon truc. Donc si y a des solutions pour développer du patrimoine, préparer l'avenir sans trop me faire chier avec peu d'argent, ouais, ça m'intéresse. Moi c'est l'axe, j'en vois pas d'autres. Je vous dis après les réseaux sociaux c'est pas mon truc, ça c'est pas pour les vendeurs. Mais j'ai pas la science infuse, loin de là. C'est une référence dans le secteur, elle est et loin parce que c'est pas moi, qu'est-ce que tu ? C'est quoi les objections qui reviennent le plus souvent ? J'en ai quelques-unes en tête alors en ce moment, en ce moment, parce que la loi Pinel, c'était tellement connu, les gens, ils devaient se connecter, ils cherchaient, ils voulaient de la loi Pinel, ça va être meilleur.

Aujourd'hui, la de Normandie, il est beaucoup moins connu parce que je disais, il y a beaucoup moins d'offres, il y a beaucoup moins de faiseurs, puis bon de Normandie tu fais ça, fait des barrages tout ça c'est tout nul mais ça après c'est de la réhabilitation donc il faut acheter du logement. Il y a les travaux avant on achetait un appartement chez un promoteur. Là déjà Le Parisien parce que y a le parisien et le client en région, Le Parisien il peut acheter à Paris ou dans Le Parisien déjà. Donc si tu veux lui faire un truc, c'est quand même, c'est quand même tu peux, tu peux pas l'exporter, tu peux pas tu peux pas tout ça donc c'est nul. Je voulais revenir où sur les SG.

La plupart du temps ça va être l'emplacement parce que là tu peux pas choisir contrairement aux autres comme je t'expliquais tout à l'heure. Les objections, ça va être ensuite, une fois que t'as expliqué ça au client, que tu as expliqué le Normandie en ce moment, t'entends parler de la location brun qui vient de qui vient de sortir. Là y avait la loi, elle est libre, on en a quasiment pas entendu parler. Bon, y a le meublé et en fait.

Ce qui est dur aujourd'hui c'est que les gens tu leur parles de ça mais comme ils en ont pas plus entendu parler que ça et que c'est tellement une évidence pour toi que oui le client qu'il veut défiscaliser aujourd'hui je vais pas lui parler de LL il a droit uniquement à sa taxe foncière qui passe en crédit d'impôt pendant 15 ans. Bon ça a pas changé sa vie puisque avant qu'il économise il la paye. Aujourd'hui donc les gens veulent être sûr que il y a d'autres trucs alors tu leur expliques ça. Du coup ils ferment, ils vont voir défiscalisation sur internet, ils voient LLI. Ouais mais il va pas parler de LLI ça sert à rien mais bon Ben oui je peux vous faire faire du monument historique qui va vous permettre d'économiser 100000€ d'impôt par an mais vous en payez 3 alors je vois pas l'intérêt quoi. Mais tu, vois, c'est un peu pareil. Donc comme c'est beaucoup moins centré aujourd'hui sur une loi en particulier, les gens entendent parler, voient des choses, et ça part un peu dans tous les sens, ce qui fait que tu commences ton entretien parce que c'est un entonnoir on est d'accord ? Bah tu t'aperçois que tu descends, tu descends, tu descends et tu te dis bon bah ça y est on y va. Et puis au dernier moment ce coin là tu le vois qui remonte et qui remonte et qui remonte. Ouais bon on recommence, allez rendez-vous simulation le lourd en voilà ce que ça dégage, voilà ce que ça dégage, voilà ce que ça dégage, voilà ce que ça dégage, qu'est-ce qui est mieux et qu'est-ce que je te dis depuis le début mon compte con Voilà pourquoi je me fais pas chier mais bon.

Et c'est ça en fait, c'est ça, c'est ça qui est compliqué. Alors après pour des gens qui viennent, qui se renseignent sur les réseaux sociaux, ils se renseignent pas. C'est vous qui allez communiquer pour intéresser le mec j'imagine. Donc c'est peut-être pas le même comportement que tu auras à la sortie parce que tu vois tu il est venu. Ah oui mais ça m'intéresse il est t'es pas venu pour défiscaliser parce que nous on a des sites. Oui t'as le site de Normandie en particulier, mais t'as le site défiscalisation, t'as le site immobilier, t'as donc tu sais pas forcément le mec exactement ce qu'il va forcément venir chercher en fait. excusez-moi oui Allô. Allô, oui, Bonjour. Monsieur, je suis en rendez-vous, je peux vous rappeler dans. Très bien à tout à l'heure, à tout à l'heure, merci.

Voilà je pense que oui c'est peut-être pas ils vont pas venir exactement de la même façon donc mais dans tous les cas oui les contre-arguments aujourd'hui c'est les différentes possibilités d'investissement et l'emplacement. Parce que t'as beaucoup moins de choix et c'est là que le mec doit te faire confiance. Et quand il arrive chez sélection, il voit que ça fait 16 ans qu'on existe, il voit qu'il y a des clients, il voit qu'on est complet sur tout un tas de trucs, ça rassure. Celui qui va aller chercher sur les réseaux sociaux, il sait pas sur quoi exactement, forcément il va tomber tu vois. Donc c'est là qu'il va falloir le rassurer sur l'antériorité de la société, sur l'expérience de la société, des dirigeants de des différentes activités de la société qui montrent que justement le but est de proposer un service total sur toute la gestion du Conseil de A à Z, que ce soit financier, que ce soit immobilier, que ce soit tout ça. Donc je pense que c'est surtout là-dessus que vous allez avoir des questions. Les contrario risque de se différencier par rapport à ça. Quand on regarde sur les réseaux c'est cool, merci l'immobilier c'est haché. Vous savez des vidéos qui sortent pour l'immobilier c'est vraiment vieux. Le discours genre Corinne qui a fait une reconversion professionnelle, on s'en bat les couilles de ce qu'elle raconte. Tu vois, dès qu'elle dit gestion locative, on comprend pas le mot, dès qu'on dit mandat de gestion, on est perdu. Transaction, c'est pas ce mot personne l'emploie.

Du coup tout ça c'est à chier, ça fait pas de vue. Mais alors que y a la recherche elle est énorme. Y a plein de gens qui recherchent toi si tu devais rechercher, investir en immobilier sur les dépoussiérer l'immo c'est genre un truc par exemple. Mais c'est l'actif le plus simple pour se créer du cash sans en mettre. Y a pas 36 solutions sans en mettre ? Ah ouais, sans en mettre quoi. Tu veux que je rembourse ? Ouais, t'as combien à mettre ? Tu veux ouvrir des produits financiers, tu mets combien ? Tu veux jouer ? Tu veux acheter du Bitcoin ? T'as combien tu veux acheter du mobilier ? Con mais la génération de branleurs qu'on fait depuis 20 ans là évidemment c'est ça qui c'est là-dessus qu'il faut percuter à mon sens. Pourquoi ? Parce que c'est une génération de branleurs. Donc si tu leur dis qu'ils peuvent gagner du pognon sans rien foutre, je pense que c'est le meilleur moyen de le retirer. Mais ils ont du mal avec tous ces termes parce que bah déjà l'immobilier c'est pas un actif de logement. Ouais Ben tu parles pas d'immobilier, tu parles de logement de logement. Ils sont plus portés sur des produits financiers. Oui Ben combien de temps à mettre pour faire le produit financier ? Après c'est simple, Ben écoutez, vous avez voulu faire du produit financier.

Je veux juste vous poser une question, histoire de ruiner tout le truc. Ça fait 2 ans que t'es à fond sur les produits financiers toi. Toi, tu t'intéresses aux produits financiers, ouais. Qu'est-ce qui était une évidence ? C'est la bonne guerre, non ? Et cette guerre, elle se passe où ? Bien. Qu'est-ce qui a autour de l'Iran ? Pétrole, pétrole. Voilà vous c'est votre spécialité, vous l'avez pas fait. Moi j'y comprends rien au produit financier. Le seul truc que j'ai fait il y a 15 jours c'est que j'ai acheté du pétrole. Ah Ben j'ai fait 55% en l'espace de 15 jours et j'ai pas fini et c'est pas fini parce que pas fini là regarder là-bas guerre en Ukraine elle devait durer 24 h, celle-là elle devait durer une semaine et tu vas voir. C'est facile de gagner de l'argent avec produits financiers. J'ai envie de te dire oui quand tu t'y intéresses, moi je m'y intéresse pas. La preuve c'est que j'ai fait 4000 balles en 15 jours sans rien foutre. À côté, j'avais fait 15.

Mais c'est pas dans le pétrole que je veux gagner le plus d'argent parce qu'il a fallu quand même que je foute 5000 balles sur mon cash sur lequel j'avais payé 40% d'impôts. Donc à la sortie il en faut de l'argent pour investir en bourse et il faut sentir les trucs. Et si tu veux gagner de l'argent en bourse et que t'as pas senti il y a 3 semaines qu'il fallait investir sur le pétrole. Diversifie tes investissements mon grand, parce que t'es pas prêt d'y arriver quand même. Excusez-moi, excusez-moi, il y avait pas truc plus facile à deviner au niveau des investissements financiers cette année que Trump il avait pas amené 2 porte-avions et je sais pas combien de mecs sur place pour leur envoyer des fleurs et si ça pétait, ce qui était une évidence, le premier truc qui allait être sensibilisé c'était le prix du baril. À le mec immobilier non les produits financiers Ben tu lui fais ce que je viens de te sortir là Ben tu vas lui couper un peu les 2 pattes quand même et comment tu vends le si le mec il te répond moi j'ai mis 100000€ sur le pétrole bon Ben continue comment tu vends le vrai frein pour les pour les générations.

En dessous c'est que l'immobilier ça paraît en fait le ticket d'entrée est trop élevé pour eux. Non c'est pas vrai, c'est comme ça qu'ils le conçoivent. Alors après on a une un collaborateur qui développe l'investissement immobilier fractionné en token. À partir de 50€ tu peux investir dans l'immobilier. Bon c'est pas avec ça que tu vas te créer une retraite 50€ mais tu peux investir dans l'immobilier à partir de 50€ tu peux investir aujourd'hui je peux te trouver un logement si c'est pas du de Normandie mais on en a fait aussi à 70000€ 70000,00€ tu le finances sur 20 ans tu as un crédit quoi de 300€ par mois tu vas avoir un loyer de 200 plus bon, tu vas créer un patrimoine de la même façon, il y a pas de souci, simplement il y en a tous les prix des biens immobiliers, mais qu'est-ce que le prix ? Je veux dire, oui, c'est le prix, c'est ton patrimoine, c'est ton capital, c'est ça que tu achètes et dont tu deviens propriétaire. Après tu peux acheter beaucoup moins cher, mais tu seras moins propriétaire, tu auras moins de capital. C'est quoi ton ambition ? Il y a toujours et puis quand t'inquiète pas, je suis sans fond là-dessus y a pas de problème, je trouverai toujours le truc à l'inverse de ce que tu vas me dire. C'est pas une preuve de grande intelligence, c'est une preuve de 25 ans de métier. T'as d'autres questions ?

C'est trop cher le prix, ils vont. Il y a une vraie problématique au niveau de l'employabilité puisque Ben en fait, pour faire du crédit, il faut du boulot. Ah ça c'est sûr que celui qui élève des chèvres au fond du Larzac et qui vit uniquement grâce au RMI, c'est sûr que lui ça va être beaucoup plus compliqué. Ah mais ils te disent que même quand ils ont des jobs classiques, c'est compliqué d'aller chercher du crédit. Après il y a aussi cette part où ils n'y pensent pas. Comme c'est pas culturel l'immobilier. Non mais même les mecs qui gagnent plus chez les petits jeunes, c'est pas culturel. Moi je te donne un exemple, j'ai un conducteur de métro qui gagne 3000€ par mois, sa femme elle fait des ménages depuis 20 ans maintenant, il doit gagner 1200€ par mois. Je leur ai vendu leur 5e appartement.

Voilà le tout c'est douloureux. Moi j'ai développé c'est pareil. Le premier appartement que j'ai acheté j'étais au chômage. Exploit quand même pour que déjà à l'époque pouvoir de séduction auprès du banquier il m'a financé quand même au chômage. J'en ai fait mon métier. Bon bah aujourd'hui j'ai un patrie immobilier qui est pas Bernard Arnault mais ça va ça va bien quoi. Mais l'un après l'autre à raison de 100 150€ par mois. Alors aujourd'hui je te dis 150€ par mois parce qu'on a des taux entre un à 3 et demi pour ça. Pendant toute ma vie puisque moi j'ai emprunté en moyenne à 4 4 et demi, sauf qu'en 2000 les tous se sont retrouvés à un. Ah Ben les Apparts Ben ils me coûtaient 150€ chacun en moyenne par mois. Ben depuis ils s'autofinancent tous parce que j'ai tellement baissé mes mensualités de crédit que du coup Ben les loyers Ben ils payent du crédit des charges. Voilà donc t'es pas l'abri d'une surprise aussi dans l'immobilier, t'es pas l'abri d'un krach. Mais enfin les krach ils durent pas très longtemps en règle générale.

Faut comprendre, contrairement à tous les autres produits que tu vas proposer, c'est que les gens, ils auront toujours besoin d'une assiette avec de quoi manger avec un toit au-dessus. Et ça, c'est un besoin vital. Et tant que ça restera un besoin vital, les gens ne pourront pas s'en passer. Quel est le besoin vital dont les gens ne pourront pas se passer à part l'assiette ? Tout le reste, ça peut se gommer. On peut vivre sans le reste, mais pas sans ça. Alors moi j'ai une dernière question.

Il y a aussi cette croyance que l'immobilier va difficilement se valoriser, ne serait-ce que la performance par exemple de Nexity qui est le premier groupe en France, c'est moins 53% depuis le Bah tu sais, en 2008 c'était pareil. Nexity en 2008, les actions j'ai travaillé, j'ai travaillé à l'époque les actions sont passées de 70€ à 7€. Ben tu sais ce que j'ai fait ? Ben j'ai acheté une action nexity, c'était une évidence. Premier promoteur, l'action divisée par 10. Ben pareil, j'ai refait, j'ai refait un bingo en l'espace de 3 4 mois, je pense que ça va repartir. Évidemment ça va repartir évidemment parce qu'il y a pas 36000 acteurs. Il y a 4 gros faiseurs aujourd'hui qui sont capables de refaire une ville en France. C'est cogedim, Bouygues, Nexity et peut-être un peu kaufmann. Voilà. Et automatiquement il y a quand même un développement puisqu'on a des centres-villes qui deviennent de plus en plus caduques, qui a besoin d'un logement, qui a besoin effectivement de développer. De toute façon ça va repartir. Alors je veux pas dire que nexity va repasser numéro un parce que je crois qu'ils sont passés numéro 2 enfin numéro 3 je crois. Mais bon c'est pas le souci LVMH aujourd'hui ou Air France. Bah oui Air France les actions ont baissé. Pourquoi c'est le prix du pétrole ? Bah quand le pétrole va baisser je vais vendre le pétrole je dis Air France pendant qu'il sera en bas. C'est juste logique, juste logique. C'est cyclique. L'immobilier, c'est comme c'est comme le de toute façon.

Quand le financier cartonne, l'immobilier est là, qu'est-ce qui se passe en ce moment ? Les bourses sont au taquet, l'immobilier depuis 5 ans il est à la avance, qu'est-ce qui va se passer ? Il va y avoir un krac parce que ça monte pas jusqu'au ciel on parle de trucs. Moi j'ai préféré attendre là même si je perds un peu mais en attendant je perdrai pas la sortie mais il va y avoir un krac ça aussi. Et quand la bourse va se casser la gueule, c'est compliqué qu'il va reprendre et on va gérer. Alors à des moments ça fait bon pour remonter baisser un peu ensemble, pas remonter ensemble. Mais de toute façon la différence entre la bourse bon qui gère les capitaux d'entreprises ou autre, mais enfin les entreprises oui aujourd'hui elles ont besoin d'actionnaires mais elles ont besoin surtout de clients de faire fonctionner leur trésor. La bourse, à la rigueur, c'est accessoire. L'immobilier, c'est un besoin vital, voilà. Et il y a de moins en moins de logements habitables et il y a une population qui augmente. C'est ça ? C'est le principe de la bouteille de lait. Pendant 10 jours, il y a une bouteille de lait dans un supermarché, il y a qu'un client qui vient l'acheter, le prix n'augmente pas. Le 11e jour, il y a 2 clients qui arrivent pour la bouteille de lait, ils se disputent le patron du supermarché, il regarde. Bon Ben la semaine d'après il y a 2 bouteilles de lait mais elles sont plus chères, il y a 4 clients qui arrivent et ainsi de suite. Voilà c'est tout Qu'est ce qui s'est passé avec les y avait pas d'eau. T'as vu t'as vu le prix des œufs en France ? T'as acheté 6 œufs il y a 3 mois c'était 4€ le ou 3€ le la boîte des 6 œufs pendant un mois un mois et demi les œufs t'as acheté la boîte de plus tu la payais 24€ oui il y avait plus d'œufs donc forcément tu as compté. C'est le cas de tous les produits consommables et l'immobilier, c'est le l'un des premiers.

C'est presque comme la politique. C'est très bien. Pourquoi ? Parce que une fois que j'ai fait exprès de faire ça. C'est 99 fois sur 100 le client qui a mordu je peux prendre votre feuille et là je lui explique Ah ouais mais si j'avais su je savais très bien qu'il allait prendre pour que quand même.

Fabrice CORBA arrêt de la transcription